万科翡翠山语楼盘测评：
项目概述
万科翡翠山语位于历城兴元街与围子山路交汇处，属唐冶片区，在售㎡和㎡叠拼别墅。
适合人群
项目总价约万，产品涵盖小高层和叠墅，目前下叠别墅还有房源，适合预算充足的改善群体。
地段位置
万科翡翠山语所在的历城区位于济南市区东南部，南依泰山，北濒黄河，是济南东部重要的政治、经济、文化中心。历城区人文旅游资源丰富，古迹有千佛崖造像、四门塔等。基础设施完善，产业基础雄厚，科技智力密集，投资环境优越。素有"齐鲁首邑"之城。
历城区交通四通八达，境内有胶济铁路、京沪铁路和济青高速公路，济南遥墙国际机场、济南斜拉式黄河公路大桥。济南东站也建设在历城区，该区域已成为集公路、铁路、航空的经济大区。未来十年，历城区将对标全市建设区域经济、科创、金融、贸易和文化中心，打造济南东部科创高地、智造强区、文化基地和品质新城。
10月，历城区新房均价为元/平方米，环比上月下降1.26%。历城区今年房价走势波动较大，整体呈上升趋势。
区位图
项目所属的唐冶片区规划范围为北起胶济铁路，南至经十东路，西至绕城高速东环线，东至围子山，主导功能为以文化创意、医疗康体、体育休闲等现代服务业为主导的宜业宜居的城市新区。片区不仅东有高新东区，西有高新区，北有物流园和临空区，南有药谷、汽车园及彩石，这些片区都是人气旺盛的区域，并且以年轻人居多。
唐冶片区由于开发的时间比较早，生活配套设施已经基本成熟，楼市的入住率已经很高，居住生活比较便利。根据规划，唐冶片区是济南东部发展重要区域，将被塑造成“山水之城、宜居之城、体育健康之城、现代服务业聚集之城”。
年，唐冶片区新房均价元/平方米左右，比较去年有小幅度上涨。10月新房均价元/平方米，环比上月持平。10月二手房均价元/平方米，环比上月下跌0.18%，今年上半年，片区内二手房价格走势整体略有上涨。
规划图
产品特色
万科翡翠山语占地面积㎡，建筑面积.4㎡，开发商为济南万科嘉禾置业有限公司，物业为万科物业。项目分东西两个地块，紧靠土河滨水景观带。规划3栋合院别墅、30栋叠拼别墅、4栋小高层、5栋高层住宅。产品类型丰富，但目前仅剩叠墅和很少楼层。项目容积率2.1，绿化率35%，车位总数为，车位配比是1：1。普通住宅产权70年，规划总户数约户，价格约元/平方米，交房时间为年6月。
万科翡翠山语采用万科“5+2”建造体系，以系统配模、全混凝土外墙、装配式内隔墙、自升爬架、穿插提效以及装配式装修和适度预制，打造舒适居室。项目呈现两种风格迥异的装修设计方案，在色彩、材质、家具及家电选配方面，提供三种个性化配置，为业主打造独享的定制化服务。叠拼别墅自配电梯和小院，业主入住省心便利。万科翡翠山语已经签约历城二中教育集团，配建一所幼儿园和一家三联书店。
效果图
户型分析
万科翡翠山语的四层叠墅两户人家入户门分别在南北两侧，最大限度减少了邻里之间的干扰，也让居住空间的布局更加科学、合理，大大提高了居住的舒适度。该下叠西户户型约㎡，拥有约50㎡带墙小院，业主可种些花草树木，也非常适合养宠物，足不出户也能遛狗玩耍。交付时已安装好私家电梯，省钱省心，让业主日常生活更加从容。
样板间实景图
约10.1m南向面宽，配以落地窗，视野开阔，采光充足。另外还有南向采光井设计，让阳光倾泄而入，地下下叠一层，无论装修成影音室、藏酒室还是工作室或儿童乐园等功能区都能感受到明媚的阳光。
下叠地下户型图
下叠地下空间和下叠一层都分别设置了一个独立卫生间，下叠二层有两个卫生间，让生活更加舒适便捷。下叠一层为餐客一体的开放格局，巧妙地放大了生活空间。下叠一层还有一间约13㎡卧室，既能做客房也能做长辈房，空间足够宽敞，居住体验很好。
下叠一层户型图
下叠二层两间卧室，主卧套房设计，设置衣帽间和带大浴缸的独立卫浴，功能齐全。紧邻主卧的房间可作为儿童房实用，屋内也有独立位于，生活方便舒适。
下叠二层户型图
总的来说，该户型功能分区明显、私密性强，采光和通风效果很好。主城区比较热门的改善盘均价元/平方米左右，㎡的户型总价也要万左右。所以，该㎡叠拼别墅总价约万，比置换主城区小高层产品业主生活质量更有明显提升。
交通出行
轨道交通：
万科翡翠山语距离最近的地铁站是2号线上的彭家庄站，约1.5km，彭家庄站位于飞跃大道与唐冶中路交叉口路北，共计4个出入口，运营时间为06:00-22:00。从项目出发，步行前去所需时间偏长，更适合骑车过去。
地铁2号线大致呈东西走向，起于王府庄站，途经西客站片区、腊山片区、西部新城核心区、老城区、高新区及唐冶新城，止于彭家庄站。如果有紧急事情需要去济南西部地区，在路况不好的情况下，地铁则提供了一个安稳的出行方案。
公共交通：
万科翡翠山语周边1km范围内有11个公交站，4条公交线路。公交站有稼轩学校、兴元街围子山路、围子山路兴元街、兴元街唐冶东路、历城二中、围子山路贞观街、二中北路围子山路、二中北路唐冶东路、附设站、贞观街唐冶东路、武家庄南。公交线路包括路(社区公交)、K路、路(社区公交)、K路。
在稼轩学校公交站乘坐路(社区公交)，途径4个停靠站即可到达彭家庄地铁站，在围子山路兴元街公交站乘K路可达山东省康复中心、银丰乒乓球主题公园、唐冶体育文化休闲公园、灵鹫寺。在历城二中公交站乘K路可达首创奥特莱斯、历城文博中心。项目周边的公交线路辐射多个教育、办公、体育、娱乐场所，满足居民购物、运动、观光、休闲等多个需求。
自驾：
万科翡翠山语项目位于历城区唐冶新区兴元街以南、围子山路以西、土河以东，靠近世纪大道。交通四通八达，自驾出行非常方便。
从项目出发，行驶2.5km左右即可到达首创奥特莱斯，距离很近，用时很短，满足平常购物需求。约12km可达齐鲁软件园，通勤时间合理，在软件园工作的人群可以考虑该项目。约14km到济南东站，约15km到蟠龙山森林公园，自驾去火车站乘火车出行或去大的森林公园休闲都还算方便。
不过，伴随着济南城市的向东倾斜，作为济南东西干线的世纪大道越来越重要，也越来越拥堵。居民出行要提前规划好路线，以免耽误时间。
周边配套
教育配套：
万科翡翠山语有配建的幼儿园，位置在项目二期（东区）的西南角，目前已经签约历城二中教育集团，比较有保障。项目周边1.5km范围内，约有6所学校，包括济南市历城第二中学、济南稼轩学校(唐冶新校区)、山东师范大学劝学里实验小学、济南高新区劝学里小学、济南天兴教育新丝路超模学院、济南市高新区流海小学。
历城二中始建于年，是济南教育的窗口学校，年成为“北京大学校长实名推荐学校”。学校执行国家全新的课程标准，近几年，有一大批同学被北京大学、清华大学、中国人民大学、复旦大学等国内名校录取；有多位同学被美国麻省理工学院、英国伦敦大学学院、澳洲国立大学、新加坡国立大学等世界名校录取。
医疗配套：
唐冶片区的医疗为整个片区西北侧的大型医疗机构，目前尚处于规划中；其次唐冶片区医院，距离该项目约2km。万科翡翠山语医疗配套有待完善，周边1km医院。与最近的绿地城社区卫生服务站之间距离还有1.7km，居民就医不是非常方便。
医院是全省唯一一所医院，面向社会提供医疗、康复、预防、保健、辅助器具适配、康复人才培养、康复研究与咨询等服务。医院占地面积亩，一期建筑面积平方米，设置床位张。医院分为综合康复区、儿童康复区、住院、门急诊四大功能区，设有内科、外科、妇科、儿科、神经科、骨科、中医科、口腔科等35个业务科室。
公园配套：
项目周边1km范围内没有公园，但距离约3km处有围子山郊野公园。围子山，峰峦叠起、连绵不断，千万年来依然留存大自然赋予的原生风貌。山中林木茂盛，草花斑斓，空气清新明净，是难寻的都市生态风景山林。万科翡翠山语对望围子山、土河景观带，利用台地高差，营造高低起伏的立体景观，正南偏东15°观山角度，保证了极佳的观山效果。
居民平常在社区内散散心、跑跑步非常方便，想出去活动一下的话也可以骑行或自驾去围子山郊野公园，呼吸新鲜空气、放松心情，是个休闲游览的好去处。
其他配套：
万科翡翠山语配建济南首个社区三联韬奋书店，距离首创奥特莱斯直线距离1.5公里，拥揽社区风情商街，满足日常生活所需。
价格分析
目前，万科翡翠山语价格约元/平方米。项目所处的唐冶片区新房均价元/平方米，二手房均价元/平方米，从区域均价来看，该项目价格较高。
片区内新盘较多，有刚需也有改善。万科翡翠山语对面的新城悦隽风华为10元/平方米，房源已经售罄。旁边的鲁坤天鸿坤园元/平方米，周边龙湖景粼原著约万元/套、远洋天著春秋元/平方米、高铁城10元/平方米。
再看二手房，因为产品类型不同，有高层和别墅之分，所以项目均价差距较大。比如龙湖春江悦茗元/平方米，龙湖景粼原著26元/平方米，唐冶新城悦隽风华元/平方米，银丰唐郡玫瑰园别墅元/平方米，银丰悦珑府元/平方米。
对比来看，万科翡翠山语的价格在新房里不具优势，但其伴山叠墅和精装交付的小高产品品质较高，与同类型项目相比，性价比还可以。
价格潜力：
万科翡翠山语位于唐冶新城，多维立体交通环伺。目前，飞跃大道、围子山路已通车，轻轨R2线贯通唐冶，并设立换乘枢纽，与高新区、奥体片区、遥墙机场、济南新东站、东绕城高速等紧密相连，畅达城市各方，居民生活便捷。万科翡翠山语近半年价格走势平稳，但长远来看，随着区域的发展，未来项目仍具有升值潜力。
项目亮点
品牌地产：项目是万科在济南全资项目，为万科翡翠系，物业为万科物业，品质不错。
教育资源丰富：万科翡翠山语居于稼轩学校，历城二中新校正对面，项目配建幼儿园，签约历城二中教育集团，引进济南首家社区三联韬奋书店，人文底蕴浓厚。
周边景观优美：万科翡翠山语对望约2亩围子山、土河景观带，利用台地高差，营造高低起伏的立体景观，正南偏东15°观山角度，保证了极佳的观山效果。
效果图
项目不足
万科翡翠山语周边医疗配套目前还不完善，未来有待开发。
项目所处位置在济南东部，地缘属性较强，不适合在西部工作的人群。
周边地块未来有新建筑物建设，可能存在噪音、粉尘、灯光、废气等影响。
文章来源:乐居买房
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